천안 동남구는 천안시청, 천안역, 남산지구 등 주요 행정, 교통 중심지가 밀집해 있는 지역으로, 오랜 시간 동안 천안의 중심 역할을 해왔습니다. 하지만 도시 외곽과 신도심(불당동, 두정동 등)의 급격한 개발로 인해 상대적으로 노후화가 빠르게 진행된 곳이기도 합니다. 이에 따라 동남구는 다양한 도시재생사업과 재개발 계획이 추진되고 있으며, 정비사업을 통해 도시 기능을 회복하고 주거 환경을 개선하려는 노력이 활발하게 진행 중입니다.
이번 글에서는 천안 동남구의 주요 재개발 구역을 중심으로 현황을 정리하고, 각 구역별 개발 단계 및 시세를 비교 분석함으로써 투자자와 실수요자 모두가 유용하게 활용할 수 있는 정보를 제공하고자 합니다. 특히 동남구는 수도권과 가깝지만 아직 가격이 낮게 형성된 저평가 지역으로, 지금이 선제적 투자에 유리한 시점일 수 있습니다.
정비구역 현황: 동남구 재개발 어디까지 왔나?
천안 동남구는 전통적인 도심이 위치한 지역으로, 천안역을 중심으로 한 구도심권이 가장 큰 비중을 차지하고 있습니다. 특히 원도심 내 노후주택 밀집지역은 도시미관 저해와 주거환경 악화 문제로 인해 정비 필요성이 높게 제기되어 왔으며, 이에 따라 다수의 재개발, 재건축 및 도시재생 사업이 병행되고 있습니다.
대표적인 재개발 대상지는 남산지구, 원성동 일대, 영성1·2구역, 청당동 구역 등이 있으며, 이 중 일부는 도시환경정비사업으로, 일부는 주거환경개선사업으로 분류되어 추진되고 있습니다.
- 남산지구는 동남구청 인근의 중심지로, 천안역 접근성이 뛰어나고 상권 밀집지역으로 높은 개발 가치를 지닌 곳입니다. 현재 사업 추진위원회가 결성되어 있으며, 조합 설립을 앞두고 있습니다.
- 원성동 일대는 경부선 철도 주변 노후 주택이 밀집된 곳으로, 현재 정비구역 지정 후 일부 구역은 도시재생 뉴딜사업으로 병행 중입니다.
- 영성1·2구역은 조합 설립이 진행 중인 곳으로, 인근의 천안초등학교와 문화시설을 품고 있어 주거 선호도가 높은 지역입니다.
- 청당동 재개발구역은 행정복합타운 인근으로, 구도심 동남구의 미래 거점으로 떠오르고 있으며, 대단지 아파트가 들어설 예정입니다.
이처럼 동남구 내 각 재개발 구역은 현재 다양한 단계에 있으며, 사업 속도는 지자체의 행정지원 여부 및 토지주 협의율에 따라 유동적으로 변화하고 있습니다. 특히 천안시가 도시재생 전략계획에 따라 이 지역에 다수의 재정 지원과 인프라 구축 계획을 세우고 있어, 향후 발전 가능성은 매우 높다고 평가됩니다.
입지 분석: 각 구역의 투자 메리트는?
천안 동남구는 천안역, 시외버스터미널, 중앙시장, 동남구청 등 주요 거점이 집중된 지역입니다. 과거에는 천안시 전체의 행정과 상업 중심지 역할을 담당했으나, 최근 불당동과 서북구 일대로 중심축이 이동하면서 상대적으로 개발이 소외된 측면이 있습니다. 하지만 오히려 이러한 ‘구도심’이라는 특성은 재개발 후 도시의 균형 발전과 주거지 가치 상승에 기여할 수 있는 기회를 제공하고 있습니다.
- 남산지구는 천안역 도보권 내 위치하고 있어 교통 접근성이 매우 우수하며, 기존 상권과 병원, 학군 등 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 향후 천안역세권 개발과 연계 시 시세 상승 기대감이 크며, 이로 인해 대형 건설사들의 관심도 꾸준히 이어지고 있습니다.
- 원성동은 전통시장과 학교, 병원 등 주거 필수 인프라가 잘 분포되어 있어 정비사업 완료 후 실거주 수요가 높을 것으로 보이며, 장기적으로 천안역과의 거리 개선을 통한 교통 호재도 기대할 수 있습니다.
- 영성구역은 주거 조망권, 도보 생활권이 잘 정비될 수 있는 장점이 있으며, 무엇보다도 ‘주거 전용’으로 특화된 계획이 수립되어 있다는 점에서 투자 안정성이 높습니다.
- 청당동은 동남구 행정복합타운 계획과 연계되어 있으며, 근처 대단지 입주 단지가 이미 높은 전세가율과 거래량을 보이고 있는 점에서 투자 접근성이 뛰어납니다.
이처럼 천안 동남구의 재개발 예정지는 대부분 천안시 내 핵심 거점과 인접해 있어 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 또한 주거환경 개선과 교통망 재정비가 동시에 추진되는 만큼, 중장기적인 시세 상승 여력이 충분히 존재합니다.
시세 분석과 향후 전망
천안 동남구의 아파트 및 재개발 예정지의 시세는 과거에 비해 서서히 상승세를 보이고 있으며, 일부 지역은 본격적인 개발이 시작되기 전이기 때문에 여전히 저평가된 상태로 남아 있습니다. 이를 구역별로 분석해 보면 다음과 같습니다.
- 남산지구 인근 아파트 시세는 2023년 기준 3.3㎡당 약 1000만 원 수준으로 형성되어 있으며, 개발 완료 시 1300~1400만 원까지 상승 가능성이 있는 것으로 분석됩니다. 특히 천안역 접근성과 중심상권 연계성을 고려할 때, 신규 아파트 분양 시 높은 청약 경쟁률이 예상됩니다.
- 원성동 인근은 도시재생 사업과 맞물려 일부 저층 다세대 주택이 급매물로 나오고 있으며, 현재 평당 800~900만 원대의 토지 시세를 기록 중입니다. 재개발 완료 후 1200만 원 이상으로 상승할 수 있다는 분석이 있으며, 이로 인해 최근 실수요자 중심의 매수세가 조금씩 증가하고 있습니다.
- 영성구역은 천안초, 천안중과 인접해 있는 점, 문화회관 등 공공시설이 가깝다는 점에서 시세 반등 여지가 크며, 평당 시세가 950만 원 수준입니다. 신규 입주단지가 들어설 경우, 인근 불당동 대비 20~30% 저렴한 가격대 형성이 가능해 젊은 세대의 관심도 높습니다.
- 청당동은 이미 일부 분양이 시작된 곳이 있으며, 분양가는 3.3㎡당 1300만 원 이상을 형성하고 있습니다. 이는 천안시 동남구 내 가장 높은 수준으로, 개발이 빠르게 진행 중인 만큼 향후 천안 동남구 전체 시세를 견인할 거점 역할이 기대됩니다.
천안 동남구 전체의 흐름을 보면, 재개발 초기단계의 투자 메리트가 여전히 유효하며, 과거에 비해 정책적 지원과 시장의 관심도 높아진 상태입니다. 특히 시세 상승의 ‘갭’이 존재하는 현시점에서 선제적인 매입 전략이 효과를 발휘할 수 있습니다.
천안 동남구 재개발, 저평가된 기회를 잡아라
천안 동남구는 전통적인 중심지로서의 위상을 갖고 있으면서도, 개발 측면에서는 상대적으로 소외되어 있어 아직 시세가 본격적으로 반영되지 않은 저평가된 재개발 유망지역입니다. 천안역을 비롯한 주요 교통망과 행정기관, 상권 중심지 등 핵심 인프라를 바탕으로 향후 도시재생과 정비사업이 본격화될 경우 천안 부동산 시장에서 중요한 축으로 부상할 가능성이 큽니다.
특히 남산지구, 원성동, 청당동 등은 현재 재개발 사업이 가시화되고 있으며, 개발이 완료될 경우 인프라 수준 향상, 주거환경 개선, 시세 상승 등 다방면에서 긍정적인 효과를 기대할 수 있습니다. 지금은 재개발 초기 단계인 만큼, 실거주자라면 장기 거주 가치와 생활 편의성 측면에서, 투자자라면 향후 시세 반등과 프리미엄 형성 측면에서 모두 유리한 시점이라 할 수 있습니다.
천안시의 정책 방향과 도시계획을 꾸준히 모니터링하며, 구역별 개발 속도와 분양가 형성 구조를 면밀히 파악한다면, 천안 동남구 재개발은 앞으로 몇 년간 중부권 부동산 시장에서 주목받는 핵심 투자처로 자리매김할 것입니다.