부동산을 자녀나 가족에게 이전할 때 ‘증여’와 ‘매매’ 중 어떤 방식이 유리할지 고민하는 경우가 많습니다. 두 방식은 절차뿐만 아니라 세금 측면에서 큰 차이를 보이며, 자산 규모, 보유 목적, 향후 계획에 따라 결과가 크게 달라질 수 있습니다. 이번 글에서는 증여와 매매의 세금 차이와 각 방식의 장단점, 실제 시뮬레이션을 통한 전략 수립 방법까지 상세히 알아봅니다.
세금 비교: 증여세 vs 양도소득세, 취득세
증여와 매매의 가장 큰 차이는 발생하는 세금 종류입니다. 증여 시에는 증여세가, 매매 시에는 양도소득세와 취득세가 각각 부과됩니다. 먼저 증여세는 재산을 무상으로 이전할 때 수증자에게 부과되며, 과세표준은 시가 기준입니다. 직계존비속 간 증여일 경우 5천만 원(미성년자는 2천만 원)의 공제 후, 초과 금액에 따라 10%~50%의 누진세율이 적용됩니다. 예를 들어 부모가 자녀에게 1억 원 상당의 부동산을 증여할 경우, 공제 후 5천만 원에 대해 약 1천만 원 이상의 증여세가 발생할 수 있습니다. 반면 매매의 경우 실거래가 기준으로 취득자에게는 취득세(1.1%~12%)가, 양도자에게는 양도소득세(최대 45%+지방소득세 4.5%)가 부과됩니다. 특히 다주택자거나 고가 주택일 경우 중과세율이 적용되어 세 부담이 상당히 커질 수 있습니다. 즉, 증여는 수증자가 세금을 부담하고, 매매는 양도자와 매수자 모두 세금 부담이 존재합니다. 따라서 가족 간 거래라면, 수증자 또는 양도자의 세 부담 능력과 과세 대상의 시가 여부를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.
절세 전략: 타이밍, 분할 증여, 감정평가 활용
증여와 매매는 단순히 현재의 세금 차이만이 아니라, 장기적인 절세 전략과도 연결됩니다. 특히 증여의 경우 일정 기준을 만족하면 절세 효과가 클 수 있습니다. 먼저 분할 증여 전략이 있습니다. 동일인에게 10년 주기로 공제 한도를 새로 적용할 수 있기 때문에, 자산을 한 번에 주기보다 10년 간격으로 나누어 증여하면 누진세율 구간을 낮춰 절세가 가능합니다. 또한 감정평가를 활용한 증여는 공시가격이나 기준시가보다 낮은 감정가로 과세표준을 조정하는 데 유리합니다. 단, 시가보다 지나치게 낮은 감정가액은 세무조사 대상이 될 수 있으므로 객관적 기준을 갖춘 감정평가법인을 활용해야 합니다. 반대로 매매를 통한 이전을 고려할 경우, 저가 양도에 따른 증여 의제 과세에 주의해야 합니다. 시가보다 현저히 낮은 가격으로 거래할 경우 국세청은 증여로 간주하고 증여세를 부과할 수 있습니다.
시뮬레이션: 실제 사례로 본 유불리 판단
사례를 통해 증여와 매매 중 어느 방식이 유리할지 판단해보겠습니다. 서울에 공시가격 2억 원, 실거래가 3억 원인 아파트를 자녀에게 이전하고자 할 경우를 가정합니다.
1. 증여 방식
- 시가 기준: 3억 원
- 증여공제: 5천만 원
- 과세표준: 2.5억 원
- 예상 증여세: 약 4,000만 원
- 취득세: 약 4.6% = 1,380만 원
👉 총 세금 약 5,380만 원 발생
2. 매매 방식 (1세대 1주택, 2년 이상 보유)
- 실거래가: 3억 원
- 양도차익: 2억 원 (1억에 매입)
- 양도세: 장기보유특별공제 적용 시 약 2,500만 원
- 취득세(자녀): 약 3.3% = 990만 원
👉 총 세금 약 3,490만 원 발생 결과적으로 이 경우는 매매 방식이 약 1,800만 원 절세가 가능합니다. 다만, 매도자가 다주택자라면 양도세 중과가 적용되어 상황이 역전될 수 있습니다.
결론적으로, 증여가 유리한 경우는 자산 규모가 작고, 공제 활용이나 장기 분할이 가능한 경우입니다. 반면, 매매가 유리한 경우는 실거래가가 낮고, 양도세를 줄일 수 있는 보유 조건을 갖춘 경우입니다.
증여와 매매는 장기적 효과를 따져보는게 중요
증여와 매매는 각각 다른 세금 구조를 가지며, 절세 여부는 시가, 보유 조건, 공제 가능성, 거래 주체의 상황에 따라 달라집니다. 단순히 세금 크기만 비교하는 것이 아니라, 전체 자산 이전 전략 속에서 장기적 효과를 따져보는 것이 중요합니다. 가족 간 자산 이전을 고민 중이라면 반드시 세무 전문가와 함께 시뮬레이션을 진행해 보시길 권장합니다.