안산시는 경기도 서남부에 위치한 계획도시로, 시화·반월 국가산업단지를 기반으로 형성된 산업 중심의 자립형 도시입니다. 하지만 현재는 단순한 공업도시를 넘어, 신안산선 개통, GTX-B 노선 예정, 재개발·재건축 사업 본격화, 항동·와동 등 공공택지 개발 등으로 인해 거주 환경과 부동산 시장 전반이 구조적으로 변화하고 있는 중입니다.
1980~90년대에 조성된 구도심 지역은 노후도가 높아 정비 필요성이 크고, 반면 신길동·사동 등은 신규 주거단지로 탈바꿈하고 있습니다. 또한 안산시는 생활권 간 격차가 크고, 지역별 시세 차이가 뚜렷하기 때문에, 재개발·재건축 사업에 대한 이해와 접근이 필수입니다.
본 글에서는 2024년 기준 안산시에서 진행 중인 주요 재개발·재건축 구역의 현황, 각 지역의 시세 흐름, 분양 가능성, 교통 개발과의 연계성 등을 중심으로 실거주자와 투자자 모두에게 의미 있는 인사이트를 제공하고자 합니다.
안산시 원도심 정비구역: 선부·초지·고잔동 중심 정비 흐름과 시세
안산시 재개발 사업의 중심축은 선부동, 초지동, 고잔동 등 구도심 지역입니다. 이 지역들은 대부분 1980~1990년대에 건설된 중소형 아파트 단지와 다세대 주택, 노후 저층 단독주택이 밀집해 있으며, 도로 및 기반 시설 역시 낙후되어 있어 정비 필요성이 매우 높은 지역으로 평가받고 있습니다.
현재 선부동 일대는 선부1동 주거환경개선사업, 초지동 공공 재개발 후보지 검토, 고잔1동 민간재개발 타당성 조사 등 다양한 방식으로 정비사업이 추진되고 있습니다.
특히 초지동은 서울시형 공공 재개발 모델을 도입해 주민참여형 도시정비계획을 수립 중이며, 선부동은 일부 노후 구역을 중심으로 도시재생과 재개발이 혼합된 하이브리드 방식의 정비사업이 검토되고 있습니다.
현재 시세는 전용 84㎡ 기준 4억~5억 5천만 원대, 평당 시세는 1,400만~1,800만 원 수준입니다. 정비구역으로 지정된 일부 단지는 호가가 급등하고 있으며, 정비사업 추진 소식에 따라 5억 후반에서 6억 초반 수준의 시세 형성도 관측되고 있습니다.
이 지역들의 강점은 교통보다는 생활 인프라와 기존 주거 기반이 안정적이라는 점입니다. 특히 1호선·4호선·신안산선 환승 예정지인 중앙역과의 연계성, 도보권 대형마트·시장·학교 밀집 등의 요소로 실거주 수요가 지속 유입되고 있습니다.
원도심 지역은 공공재개발과 민간 재개발이 혼재되며, 사업 속도보다는 장기적 정비에 대한 기반 확보가 우선시 되는 지역입니다. 이로 인해 초기 진입 시점이 중요하며, 매입 단가가 낮은 지금이 가장 현실적인 진입 타이밍일 수 있습니다.
안산시 신길·사동·와동 재건축·정비사업 현황과 시세 전망
신길동, 사동, 와동은 안산시의 동부 및 남부 외곽에 위치한 지역으로, 과거에는 인지도가 낮았으나 최근 공공택지 개발과 대단지 신축 입주가 활발히 진행되며 급성장 중인 지역입니다. 이 지역은 상대적으로 정비사업보다는 계획개발 중심의 택지개발지구이지만, 기존 구축 아파트를 중심으로 재건축 및 리모델링 논의도 점차 확산되고 있습니다.
대표 단지로는 신길동 힐스테이트, 사동 두산위브, 와동 금강펜테리움, 신길 금호어울림, 사동 포레나 등이 있으며, 대부분 최근 10년 이내에 준공된 신축·준신축 단지입니다.
이와 별도로 와동 일부 구역은 노후화가 진행된 구축 단지들이 혼재되어 있어, 소규모 정비사업 대상으로 검토 중입니다.
신길동은 신안산선 신길온천역 개통 예정, 사동은 단원스마트스퀘어와 산업단지 배후 수요, 와동은 시화·반월산업단지 인접 수요로 인해 실거주 및 임대 수요가 꾸준히 유입되고 있으며, 교통 접근성과 신규 주거환경이 개선되면서 시세 역시 빠르게 오르고 있습니다.
2024년 기준 전용 84㎡ 기준 시세는 5억 5천만 원~7억 원대, 평당 시세는 2,000만~2,400만 원 수준입니다. 이는 2020년 대비 약 25~35% 상승한 수치로, 신안산선 개통 전 프리미엄 선반영 현상으로 해석됩니다.
이 지역은 택지 기반 개발 + 교통 개발 + 산업수요 유입이라는 3박자가 동시에 작용하는 지역으로, 구축 단지에 대한 정비 가능성과 함께 신규 공급 단지와의 가격 간극이 주요 투자 포인트입니다. 실거주와 중기 투자 모두 가능한 구조이며, 특히 신길역 환승 중심 개발 가능성에 대한 기대가 매우 큽니다.
안산시 재건축 이슈 중심의 중앙역·고잔역 생활권과 시세 흐름
중앙역·고잔역은 안산시의 중심부에 위치한 핵심 상업·업무·행정 복합생활권입니다. 중앙역은 4호선과 향후 개통될 신안산선이 교차하는 더블역세권이며, 고잔역 인근에는 수원지방법원 안산지원, 안산시청, 대형 쇼핑몰, 학군 등 실거주 선호도가 높은 인프라가 집약되어 있습니다.
이 지역은 과거 택지지구로 계획 개발된 중대형 아파트 단지가 많아 재건축 연한에 근접한 단지들이 속속 등장하고 있습니다. 대표 단지로는 중앙푸르지오, 고잔자이, 고잔e편한세상, 중앙역 휴먼시아 등이 있으며, 다수 단지가 리모델링 추진위원회 설립 또는 안전진단 준비 중입니다.
특히 고잔1동과 중앙동 일부는 2023년 안산시 도시관리계획 개정안에 포함되어 리모델링 또는 재건축 유도구역으로 분류되었으며, 일부 단지는 주민동의율이 60%를 넘기면서 정비사업의 속도가 빨라지고 있습니다.
2024년 기준 시세는 전용 84㎡ 기준 7억~9억 원대, 평당 시세는 2,600만~3,200만 원 선입니다. 분양가 상한제를 적용받지 않는 민간 재건축 단지로 전환될 경우, 향후 일반분양가는 평당 3,500만 원 이상도 가능하다는 분석이 나옵니다.
중앙·고잔 생활권은 안산시에서 가장 빠르게 신도시형 고급 주거지로 전환될 수 있는 지역이며, 실거주 만족도는 물론 재건축 완공 후 높은 시세 차익이 기대되는 지역입니다. 특히 GTX-B 연장 여부와도 맞물려 향후 광역 교통 중심도시로의 재도약 가능성이 열려 있습니다.
안산시는 다층형 정비사업과 교통개발로 구조적 전환기 진입 중
안산시는 수도권 서남부에서 보기 드물게 공공 재개발, 민간 재건축, 도시재생, 계획 택지개발이 동시에 진행되는 지역입니다. 선부·초지·고잔동은 구도심 기반의 저평가 정비 대상지이며, 신길·사동·와동은 교통 및 산업 인프라에 힘입은 성장형 주거지로 급부상 중입니다. 중앙역·고잔역 일대는 향후 안산시의 고급 주거지로 재탄생할 가능성이 매우 높은 핵심 지역입니다.
정비사업의 성공 여부는 교통망 개선과 행정적 지원, 주민 동의율에 달려 있지만, 현재의 시세 구조를 감안하면 지금이 가장 전략적인 진입 구간일 수 있습니다. 실거주자에겐 새 아파트에 대한 대기 수요 해소 기회, 투자자에겐 장기적으로 확실한 수익 실현 기회가 공존하는 지역입니다.
결론적으로 안산시는 단순히 ‘공업도시’를 넘어 ‘다핵형 복합생활도시’로의 전환이 본격화되고 있는 성장형 도시입니다. 앞으로의 5년, 안산 부동산 시장은 정비사업 속도와 교통망 실현 여부에 따라 경기도 남부권 부동산 판도를 바꿀 핵심축이 될 수 있습니다.