아산시는 충남권 핵심도시로, 최근 수년간 수도권과의 접근성 개선과 산업 클러스터 확장으로 인구와 경제가 빠르게 성장하고 있는 도시입니다. 특히 KTX 천안아산역, 수도권 전철 1호선, 경부고속도로와 인접한 교통 요충지로서 대기업 산업단지와 첨단산업단지의 입주가 활발히 이뤄지고 있어 직주근접 수요도 높습니다. 반면 아산시 구도심은 오랜 시간 개발이 지연되면서 노후화가 진행된 상태이며, 이에 따른 도시 정비 필요성이 점차 대두되고 있습니다.
이에 발맞춰 아산시는 온양온천역을 중심으로 한 온천지구, 동부권 풍기지구, 배방읍 일대 등 다양한 지역을 대상으로 재개발 및 재건축 사업을 본격 추진 중입니다. 특히 과거에 비해 재정비 사업에 대한 시민 공감대와 행정적 지원이 크게 확대되면서 다수 구역에서 정비계획 수립, 주민 동의 확보, 추진위원회 설립 등의 절차가 진행되고 있습니다. 각 구역은 입지 특성과 개발 여건이 상이하므로 구체적인 구역별 분석을 통해 현황과 시세 흐름을 파악하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 아산시 주요 재개발 대상지인 온천지구, 풍기지구, 배방신도시 일대를 중심으로 재개발 현황, 개발 단계, 인프라 상황, 실거래가 흐름 등을 종합적으로 정리해 드립니다. 투자자에게는 선제적 진입 타이밍을, 실수요자에게는 미래 입주 가치와 주거 만족도를 고려한 인사이트를 제공하는 것을 목표로 합니다.
온천지구 재개발: 아산 구도심의 핵심
온양온천역을 중심으로 한 온천지구는 아산시의 대표적인 구도심이자 행정, 상업, 문화의 중심지입니다. 온양온천 일대는 관광지로도 이름이 알려져 있으며, 전통시장, 온천로 상권, 온양초·중·고 등의 학군이 집약되어 있는 지역입니다. 그러나 20년 이상 된 노후 주택이 많고, 저층 주거지 비율이 높아 재개발 필요성이 꾸준히 제기돼 왔습니다.
2020년대 초반부터 온천지구 내 일부 구역은 도시환경정비사업 및 주거환경개선사업 방식으로 정비계획이 수립되기 시작했습니다. 현재 온천동 일부 지역은 재개발 정비구역으로 지정됐으며, 조합 설립을 위한 주민 동의 절차가 진행 중입니다. 해당 지역은 온양온천역과 도보 5분 거리로, 입지 경쟁력이 매우 높습니다.
시세 측면에서 보면, 온천역 인근의 기존 구축 아파트 시세는 3.3㎡당 약 850만 원 선이며, 재개발 구역 내 다세대 주택은 실거래가 기준 2억 원 초중반으로 형성되어 있습니다. 향후 대형 건설사가 참여한 재개발 사업이 완료될 경우, 분양가는 3.3㎡당 1300만 원 수준까지 상승할 수 있다는 분석이 나옵니다. 특히 천안 구도심보다 상대적으로 저렴한 분양가로 실수요자 유입이 예상되며, 전세가율도 70%를 넘는 등 안정적인 수익구조를 확보할 수 있습니다.
풍기지구와 모종지구 개발 현황
아산시 동부에 위치한 풍기지구는 최근 도시개발사업과 함께 대규모 아파트 단지가 들어서며 신흥 주거지로 떠오르고 있습니다. 풍기동과 모종동 일대는 기존 온양 도심과 배방신도시의 중간에 위치해 교통 접근성과 생활 인프라가 모두 뛰어난 지역입니다. 특히 풍기지구는 아산시가 직접 도시개발방식으로 토지정리를 마치고 민간 건설사들이 입주해 신규 주택을 공급하고 있어, 민간주도 재개발과 공공개발이 병행되는 사례로 주목받고 있습니다.
풍기지구 내 재개발은 아직 초기 단계지만, 일부 구역은 기반시설이 확보되어 빠른 시일 내 사업 착수가 가능하다는 평가를 받고 있습니다. 예를 들어, 풍기초등학교 인근 재정비촉진지구는 현재 정비계획 수립단계에 있으며, 주변 주민들의 동의율도 높은 편입니다. 이곳은 온천지구와 달리 기반시설이 현대화되어 있어 빠른 재개발 추진이 가능한 장점이 있습니다.
시세는 2024년 기준 풍기지구 신규 아파트 분양가가 3.3㎡당 1200만 원 수준이며, 준공된 아파트는 1100~1300만 원 선에서 실거래가 되고 있습니다. 특히 ‘풍기 롯데캐슬’과 같은 브랜드 아파트가 고가에 거래되며 지역 시세를 견인하고 있습니다. 이에 따라 재개발로 공급될 신규 단지는 비브랜드라도 1200만 원 이상의 분양가 형성이 가능할 것으로 보이며, 프리미엄 형성도 기대할 수 있습니다.
배방신도시와 구도심 간 격차 분석
배방신도시는 KTX 천안아산역과 아산IC 인근에 위치한 신도시로, 아산시의 인구 증가를 견인한 대표적인 지역입니다. 고층 아파트 중심의 계획도시로 설계되었으며, 현대적 주거 인프라, 대형 쇼핑몰, 병원, 학교가 집약되어 있는 신도시입니다. 배방읍은 행정구역상 천안과도 접하고 있어 천안 배방 생활권을 공유하고 있으며, 이로 인해 아산 구도심과는 뚜렷한 시세 차이를 보입니다.
2024년 기준 배방신도시 내 주요 아파트는 3.3㎡당 1500만 원~1700만 원 수준의 시세를 유지하고 있으며, 일부 프리미엄 단지는 1800만 원 이상에도 거래되고 있습니다. 이는 온천지구나 모종동과 비교해 최소 20~30% 이상 높은 수치로, 아산 내에서도 가장 높은 수준입니다. 이러한 시세 격차는 재개발 지역 투자자에게는 오히려 기회로 작용할 수 있습니다. 지금 온천지구나 풍기지구 내 저평가된 구역에 진입하면 향후 배방 수준의 시세로 수렴되는 과정에서 상당한 자산 상승효과를 기대할 수 있기 때문입니다.
특히, 배방풍기온천을 잇는 지역 간 연결도로 확충, 도시철도 연계 계획 등이 현실화될 경우 이들 지역 간 격차는 빠르게 좁혀질 것으로 전망됩니다. 이는 단기적인 시세 차익보다는 장기적인 지역 가치 상승을 노리는 전략이 필요한 구간임을 시사합니다.
아산 재개발, 지금이 기회의 타이밍
아산시는 신도시와 구도심이 공존하는 도시 구조를 갖고 있으며, 이에 따라 지역 간 개발 속도와 시세 차이가 존재합니다. 그러나 최근 아산시의 도시재생 전략과 민간 주도의 재개발 활성화 움직임은 구도심 재정비에 강한 동력을 부여하고 있습니다. 온천지구, 풍기지구, 모종지구를 중심으로 다양한 개발계획이 수립되고 있으며, 조합 설립과 정비계획 승인 등이 순차적으로 진행되고 있어 사업 가시성도 높아지고 있는 상황입니다.
무엇보다 천안과의 생활권 공유, 교통 인프라 확장, 산업단지 유입 등의 외부 요인까지 감안할 때, 아산시 재개발 예정지들은 지금이 오히려 저점 매수 시기로 평가받고 있습니다. 배방신도시와 같은 고가 지역과의 격차는 장기적으로 점차 좁혀질 가능성이 크며, 이 과정에서 수익 실현의 기회를 잡을 수 있습니다.
향후 아산시는 구도심을 중심으로 주거지 재정비와 기반시설 확충이 동시에 이뤄지는 중장기 계획을 추진 중입니다. 실거주 수요자라면 쾌적한 생활환경과 안정적 입지를 확보할 수 있고, 투자자라면 프리미엄 형성을 기대하며 재개발 초입 단계부터 준비하는 전략이 필요합니다. 지금 이 시점, 아산시 재개발 시장은 진입하기에 충분히 매력적인 타이밍입니다.