수원시 권선구는 수원시 4개 구 중에서 가장 큰 행정구역을 가지고 있으며, 도심 외곽과 중심지가 공존하는 독특한 구조의 주거지역입니다. 특히 권선구는 2000년대 이후 개발된 권선택지개발지구와 1980~90년대 형성된 세류·고색 등 구도심이 함께 존재하면서, 현재 다양한 형태의 재개발·재건축 수요가 동시에 나타나는 곳입니다.
최근 몇 년간 수원시 전역이 정비사업 확대 흐름 속에 편입되면서, 권선구 역시 여러 구역에서 재건축 추진위원회 설립, 재개발 구역 지정, 도시재생사업 등이 활발히 이루어지고 있습니다. 특히 세류역 일대를 중심으로 한 역세권 정비, 권선1동 일대의 주거지 리모델링, 고색동 준공업지역 정비계획 등은 중장기적으로 수원 남부의 주거 구조를 획기적으로 바꿀 핵심 사업으로 주목받고 있습니다.
본 글에서는 2024년 기준 권선구 내 주요 재개발·재건축 구역들의 진행 현황과 정비 속도를 점검하고, 예상되는 분양 일정과 공급 물량, 그리고 정비사업이 시세에 미치는 영향과 향후 전망을 체계적으로 정리해 보았습니다. 실거주자와 투자자 모두에게 구체적인 판단 기준을 제시하는 것이 목적입니다.
권선구 내 재개발·재건축 추진 지역 분석
권선구는 다양한 정비방식이 동시에 논의되는 지역입니다. 먼저 세류동은 1980년대 초반 수원의 중심 주거지로 형성된 지역으로, 현재까지도 노후 단독주택과 소형 아파트 단지가 혼재되어 있어 정비사업이 반드시 필요한 구역으로 인식됩니다.
2022년부터 수원시는 세류동 일대를 대상으로 정비기본계획 재수립에 착수했으며, 일부 구역에서는 도시재생 뉴딜사업과 민간 재개발을 혼합한 복합정비 모델이 제안되고 있습니다.
또한 세류역 주변은 역세권 활성화 사업과 연계한 고밀 재개발 후보지로서, 현재 수원시의 도시계획안에 포함돼 있으며, 세류3동 구역은 민간재개발구역으로 정비계획 수립 단계에 있습니다.
이 외에도 고색동은 과거 준공업지역이었으나, 최근 10년 사이 주거지로 바뀌며 정비 수요가 커지고 있으며, 수원역 남측과의 연계 개발 가능성으로 인해 고색1동 일대가 주거환경관리사업의 시범 대상지로 지정되었습니다.
한편 권선1동과 평동 등은 리모델링 및 소규모 정비사업 중심으로 정비 논의가 진행되고 있으며, 세대 밀도는 낮지만 주민 참여율이 높아 사업 추진 가능성이 높은 지역으로 평가됩니다. 권선구는 전체적으로 보았을 때 재건축보다는 재개발 위주의 구조적 정비 수요가 더 많고, 구역 간 격차가 크다는 점에서 지역별 맞춤 전략이 필요합니다.
분양 예정 구역과 정비사업 타임라인
권선구 내에서 당장 일반분양이 예정된 구역은 아직 없지만, 2025~2027년 사이 조합설립 인가 → 사업시행인가 → 시공사 선정 → 분양으로 이어지는 주요 구역들이 존재합니다. 특히 세류3동, 세류2동 일부, 그리고 고색동 주거환경개선지구 내 복합개발 구역 등이 해당됩니다.
이들 지역은 현재 주민동의율 확보 단계에 있으며, 수원시가 도시관리계획 변경을 통한 행정지원을 검토하고 있어 2025년부터는 일부 구역에서 착공 또는 분양계획이 구체화될 가능성이 높습니다.
또한 세류역 주변은 수도권광역급행버스 BRT 환승센터 개발 계획과 맞물려, 역세권 복합개발 후보지로 지정되어 있으며, 이를 통해 공공+민간 혼합 재개발 방식이 추진될 수도 있습니다.
고색동은 이미 일부 구역이 공공재개발 우선 검토 대상지로 선정되었으며, 고색초 주변 단독주택 밀집지역은 LH와 함께하는 도시재생 시범구역으로 시범설계가 완료된 상태입니다.
권선1동 일대는 소규모 정비사업 및 가로주택정비사업 방식으로 분양이 가능한 구역이며, 조합방식보다는 민간주도 시범사업 또는 공공지원형 리모델링 방식이 현실적인 모델로 논의되고 있습니다.
현재 권선구는 정비사업 초기 단계인 구역과 중간 단계로 진입한 구역이 혼재된 전환기입니다. 각 구역별 행정절차 진행 속도에 따라 분양시기는 2026년 이후로 전망되며, 수원시 역시 향후 10년간 약 1만 세대 규모의 정비사업 공급 물량을 예상하고 있습니다.
시세 흐름과 정비사업의 시장 영향력
권선구의 아파트 시세는 수원시 평균과 유사하거나 다소 낮은 편입니다. 권선택지지구(권선동·곡선동)는 신도시급 인프라를 기반으로 전용 84㎡ 기준 7억~9억 원, 평당 2,300만~2,700만 원대를 형성하고 있고, 이는 수원 영통구나 광교보다는 낮지만 가성비 높은 신축 주거지로 평가받고 있습니다.
반면 세류동, 평동, 고색동 등의 구도심 구축 단지는 전용 84㎡ 기준 4억 5천만 원~6억 원대 수준이며, 정비사업 구역으로 지정된 일부 노후 단지는 토지지분이 크고 사업성이 높아 매물 희소성으로 인해 호가가 강한 경향을 보이고 있습니다.
정비사업이 본격화될 경우, 분양가는 인근 신축 대비 10~20% 이상 높게 책정될 가능성이 있으며, 특히 역세권 복합개발 형태로 분양이 이뤄지는 경우에는 광교 신축 수준까지 접근할 수 있다는 전망도 있습니다.
수원시는 정비사업으로 공급되는 물량의 일부를 신혼희망타운, 공공임대, 중형 전세형 주택으로 확보할 방침이어서, 실거주자 수요 역시 적극 유입될 가능성이 높습니다.
투자자 입장에서 권선구는 개발 속도는 다소 더디지만 사업 성공 확률은 높은 편이며, 기존 실수요 기반이 탄탄하다는 점에서 시장 리스크가 크지 않습니다. 특히 세류·고색권의 정비단지는 장기 투자 시 확실한 자산가치 상승이 가능한 저평가 구역으로 꼽히며, 1~2년 내 가시적 변화는 어렵지만 5년 안에 시장 지형 자체가 바뀔 수 있는 기회의 땅입니다.
권선구는 실거주 기반 위 정비사업 수혜 가능성이 큰 다층형 시장
수원시 권선구는 단순한 주거지역이 아니라, 구도심 정비와 신도시 기반이 공존하는 복합 구조의 도시 공간입니다. 이는 곧 단기 시세 변동보다 중장기적인 정비계획과 정책 흐름에 따른 상승 여력이 크다는 것을 의미합니다. 세류동·고색동·평동 등의 구역은 재개발과 도시재생 흐름 속에 있으며, 권선1동·곡반정동 등은 소규모 정비사업과 리모델링을 통해 조용하지만 꾸준한 상승세를 이어가고 있습니다.
특히 권선구는 GTX-C, 수인분당선, BRT 등 교통 확장성과 생활 인프라를 모두 갖춘 입지이기에 실거주 수요가 빠지지 않는 지역입니다. 개발이 지연되더라도 기존 주거 수요가 탄탄하여 리스크가 낮고, 완성된 인프라 속에서 가격은 점진적으로 오르는 구조입니다.
정비사업의 특성상 각 구역의 속도는 다를 수 있으나, 전체적으로 2025년 이후부터는 가시적인 사업 진행이 이어질 가능성이 높으며, 이 과정에서 초기 진입자들에게 상당한 프리미엄이 발생할 수 있는 구조를 띠고 있습니다.
결국 권선구는 서울 근접성과 수원 내 자족도시 성격을 모두 갖춘 지역으로, 정책 흐름을 선도적으로 반영하며 장기적으로 자산 가치를 보존하고 성장시킬 수 있는 주거지입니다. 실거주자에게는 쾌적한 입지와 개발 기대감이라는 두 가지 혜택을, 투자자에게는 저평가 구간 진입과 정비사업 수익 창출 기회를 동시에 제공합니다.
지금 권선구는 단순한 ‘주거지’를 넘어 미래 가치의 전환점에 서 있는 정비 예정지로, 진입 전략이 필요한 시점입니다.