성남시는 서울과 인접한 입지적 장점과 함께 재개발·재건축을 중심으로 한 도시 정비사업이 활발히 추진되고 있는 대표적인 수도권 도시입니다. 특히 구도심인 중원구와 수정구 일대를 중심으로 대규모 정비사업이 진행 중이며, 이는 실수요자는 물론 부동산 투자자들에게도 주목받는 요소로 작용하고 있습니다.
분당구의 안정된 주거지와 비교해 상대적으로 저평가되어 있던 원도심 지역이 대단지 브랜드 아파트로 탈바꿈하면서 시세 격차가 빠르게 줄어들고 있으며, 다양한 공공·민간 주도 개발사업이 병행되어 미래 가치 또한 높이 평가됩니다. 이번 글에서는 성남시 내 주요 재개발·재건축 구역의 위치와 진행 상황, 대표 단지 시세 흐름을 생활권별로 분석하고, 투자 시 고려해야 할 전략과 리스크까지 구체적으로 다뤄봅니다.
중원구 성남동·중앙동 일대: 구도심의 핵심 재개발 지역
성남시 중원구는 성남시청, 성남중앙시장 등 행정 및 상업 기능이 밀집한 원도심으로, 과거에는 노후 저층 주거지와 골목형 상권이 대부분이었으나 현재는 다양한 재개발 구역이 추진 중이거나 사업이 완료되어 도시 구조 자체가 급격히 변화하고 있습니다. 특히 성남동, 중앙동, 금광동은 중원구 재개발의 중심지로, 재정비촉진지구를 비롯해 도시환경정비사업과 가로주택정비사업 등이 활발히 진행 중입니다.
대표적인 완료 단지로는 ‘성남 금광1구역 푸르지오센트럴파크’가 있으며, 총 5,000세대 규모의 대단지로 2023년 말 입주를 시작했습니다. 해당 단지는 전용 84㎡ 기준 2024년 실거래가가 9억~9.5억 원 수준이며, 분당이나 판교 신축 대비 합리적인 가격과 우수한 브랜드 인지도로 실수요자의 관심을 받고 있습니다.
현재 사업이 진행 중인 대표 구역으로는 ‘성남 중앙1구역’, ‘중동 2구역’ 등이 있으며, 일부는 관리처분인가를 받고 이주를 진행 중입니다. 성남시의 도시계획 상, 중원구 일대는 서울 강남 접근성과 인근 분당·판교와의 생활권 연계성으로 인해 향후 시세 격차 해소가 예상되는 지역입니다.
또한 교통 인프라 확충 측면에서도 주목할 필요가 있습니다. 위례신사선 연장과 위례-성남선 등 복합 철도망 구축 계획이 반영되면서 중원구 원도심 일대는 서울과의 접근성이 향상될 가능성이 높습니다. 이러한 인프라 개발과 정비사업이 맞물릴 경우, 현재의 시세는 저평가 구간이라는 평가도 많습니다. 장기 투자자에게는 정비사업 속도와 인허가 리스크를 고려한 전략적 접근이 필요합니다.
수정구 단대동·신흥동·산성동 재건축: 정비사업과 교통 호재의 시너지
성남시 수정구는 과거 도시형 저층 주거지가 집중되어 있어 재건축 가능성이 높은 지역으로 평가받고 있으며, 현재 단대동, 신흥동, 산성동을 중심으로 대규모 정비사업이 속속 진행 중입니다. 특히 ‘신흥2구역’, ‘산성구역’, ‘단대오거리 재개발’은 각각 1,000세대 이상 규모의 중대형 사업으로, 향후 성남 동부권의 주거 중심축을 형성할 것으로 기대됩니다.
완료 단지로는 ‘산성역 자이푸르지오’가 있으며, 약 4,600세대 규모의 초대형 단지로 성남시 재개발 성공 사례로 손꼽힙니다. 해당 단지는 2020년 입주 이후 꾸준히 시세 상승을 보여 전용 84㎡ 기준 현재 실거래가가 11억~12억 원 수준이며, 인근 분당의 구축 아파트와 비슷한 수준까지 상승했습니다.
현재 추진 중인 대표 구역은 ‘신흥1·2구역’, ‘단대동 1·2구역’ 등으로, 신흥역단대오거리역 사이의 8호선 축을 따라 형성된 노후 주거지를 중심으로 정비계획이 집중되고 있습니다. 서울지하철 8호선은 송파구와 직접 연결되며, 향후 판교·위례와의 연계성까지 고려하면 교통 입지 측면에서 경쟁력이 뛰어납니다.
성남시가 공공재개발과 민간정비사업을 동시에 유치하고 있어 다양한 형태의 사업이 진행 중이며, 특히 수정구는 기반시설이 낙후되어 있는 만큼, 공공 인프라 확충을 통한 생활여건 개선 가능성도 큽니다. 다만 일부 구역은 주민 갈등, 분담금 문제 등으로 사업 지연 가능성이 존재하므로, 개별 구역의 사업 진행 속도와 추진 동향을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.
수정구는 향후 정비사업이 본격 완료될 경우, 현재 6~7억 원대의 시세가 10억 원 이상으로 점프할 수 있는 가능성을 가진 지역으로, 실거주와 투자 모두에 유효한 선택지가 될 수 있습니다.
분당구 리모델링 및 일부 재건축 움직임: 고급 주거지의 가치 보존 전략
분당구는 성남시 내에서도 가장 정비된 신도시 지역으로, 재개발보다는 리모델링 및 일부 재건축 가능성이 주된 이슈입니다. 1990년대 초반 입주한 1기 신도시 아파트들이 30년 가까운 시간이 지나며 노후화되었고, 이에 따라 정부의 1기 신도시 재정비 마스터플랜과 연계한 리모델링 움직임이 활발히 나타나고 있습니다.
대표적으로 ‘서현동 시범단지’, ‘정자동 느티마을’, ‘야탑동 장미마을’ 등은 주민 동의를 기반으로 리모델링 추진위원회를 구성해 사업을 구체화하고 있으며, 일부 단지는 안전진단을 통과하고 조합 설립을 앞두고 있는 단계입니다. 분당의 경우 기반시설과 교육, 자연환경 등이 이미 매우 잘 갖춰진 지역이기 때문에, 리모델링을 통한 주거 환경 업그레이드가 핵심 전략입니다.
시세 측면에서도 분당은 성남 내에서도 상위권을 유지하고 있습니다. 정자동 ‘파크뷰’나 서현동 ‘효자촌’ 등은 전용 84㎡ 기준 2024년 실거래가가 14억~17억 원에 형성되어 있으며, 재건축 추진 단지의 기대감이 반영된 사례도 다수 존재합니다. 특히 대형 평형, 고층 아파트의 경우, 리모델링이 완료되면 23억 원 수준의 시세 상승 여력이 있다고 평가받고 있습니다.
재건축은 현재 규제 완화 논의와 함께 일부 단지를 중심으로 검토되고 있으나, 대다수는 리모델링 중심의 정비 방향을 택하고 있으며, 주민 간의 합의와 행정 지원이 결정적 변수로 작용합니다.
분당의 리모델링은 단순한 외형 개선을 넘어 주차 공간 확충, 커뮤니티 시설 확대, 평면 구조 변경 등을 포함하는 고급화 전략이며, 이는 중산층 이상의 실거주 수요자들에게 큰 매력으로 작용합니다. 안정적 자산 가치와 향후 프리미엄을 동시에 기대할 수 있는 만큼, 실거주 중심의 전략에 적합한 권역입니다.
성남시, 정비사업이 바꾸는 도시의 미래
성남시는 현재 수도권 재개발·재건축 시장에서 가장 주목받는 도시 중 하나로, 원도심과 신도시의 정비방식이 다르게 전개되며 복합적인 매력을 보여주고 있습니다. 중원구와 수정구는 본격적인 정비사업이 추진되며 신축 대단지 중심으로 주거지 구조가 탈바꿈 중이고, 분당구는 고급 리모델링을 통해 기존 프리미엄 주거지를 유지 및 보완하는 전략을 펼치고 있습니다.
이러한 정비사업은 단순한 주거 개선을 넘어, 교통, 교육, 생활 인프라 확장과도 연계되어 성남 전체의 도시 경쟁력을 끌어올리는 기반이 되고 있습니다. 특히 수도권광역교통망, 위례신사선 연장, 서울과의 접근성 개선 등이 맞물려 미래 가치가 더욱 부각되고 있습니다.
다만, 각 구역별 사업 단계와 주민 의견 수렴, 인허가 속도, 규제 변화 등 다양한 변수들이 존재하므로 투자자는 정보 수집과 시기 선택에 신중해야 합니다. 성남은 실거주와 투자, 두 마리 토끼를 동시에 노릴 수 있는 도시로 성장하고 있으며, 지금은 그 변화를 주목하고 준비할 시기입니다.