서울 은평구는 과거 서울 외곽이라는 이미지로 상대적으로 저평가된 지역이었지만, 최근에는 급변하는 서울 부동산 판도 속에서 핵심 재개발·재건축 지역으로 재조명되고 있습니다. 수도권 서북부를 대표하는 **DMC(디지털미디어시티)**와 가까운 지리적 이점, 3호선·6호선·경의중앙선 등 다중 교통망, 강북 최대규모 뉴타운인 수색증산지구, 그리고 오랜 시간 방치됐던 응암, 녹번 일대의 재개발 추진이 맞물리며 은평구 전역에서 정비사업의 열기가 커지고 있는 상황입니다.
은평구는 특히 정비기반시설 확충이 꾸준히 이뤄지고 있으며, 민간 중심의 자율적 재개발과 공공 주도 정비사업이 혼합되어 속도와 규모 측면에서 다양성 있는 재생 모델을 보여주고 있습니다. 본 글에서는 은평구 내 재개발 핵심지인 녹번1-2구역, 응암1구역, 수색증산뉴타운을 중심으로, 사업 현황과 시세, 그리고 향후 투자 포인트를 심층 분석합니다.
녹번1-2구역 – 3호선 역세권, 한적한 주거지의 대변신
녹번1-2구역은 은평구 녹번동 40번지 일대 약 8만㎡에 이르는 재개발 구역으로, 지하철 3호선 녹번역에서 도보 5분 거리의 뛰어난 입지에 위치하고 있습니다. 주변은 고지대 저층 주택지로 형성돼 있어 강북권에서는 보기 드문 저밀도·고지세 입지라는 차별점이 존재합니다.
2023년 서울시 정비계획 재승인 이후, 녹번1-2구역은 총 1,100세대 규모로 재편될 예정이며, 시공사는 **DL이앤씨(구 대림산업)**가 유력하게 거론되고 있습니다. 현재 조합설립인가 이후 설계공모 단계이며, 2025년 사업시행인가를 목표로 진행되고 있습니다.
이 지역의 가장 큰 장점은 녹지율과 조용한 환경입니다. 북측은 북한산, 서측은 불광천과 맞닿아 있어 자연친화적 주거환경을 갖췄으며, 도보 생활권 내에 은평구청, 경찰서, 법원, 문화체육시설이 밀집해 있어 행정타운 중심 주거지로 성장 가능성이 매우 큽니다.
현재 대지지분 10평 기준 매매가는 약 7억~8억 원 수준이며, 입주권 프리미엄은 1.5억~2억 원 정도 형성돼 있습니다. 분양가는 인근 '녹번역 e편한세상 캐슬'과 유사하게 평당 3,300만~3,600만 원 수준으로 예상되며, 향후 준공 시 강북권 중상위 입지 아파트로 자리매김할 가능성이 높습니다.
응암1구역 – 은평뉴타운과 접한 생활 인프라 최강지
응암1구역은 은평구 응암동 621번지 일대로, 은평뉴타운과 불광역 사이에 위치한 재개발 구역입니다. 한때 정비구역 해제를 겪었지만, 2023년 정비계획 재승인을 통해 부활했고, 현재는 조합 설립 준비 단계에 진입해 있습니다. 총 1,500세대 이상의 대단지 조성이 가능해, 향후 응암동 재건축 축을 대표할 정비사업지로 평가받고 있습니다.
응암1구역의 입지는 매우 독특합니다. 남쪽으로는 불광천과 은평성모병원, 북쪽으로는 은평뉴타운과 인접해 있어 신·구 주거지 사이를 잇는 완충지 역할을 합니다. 또한, 교육 인프라가 뛰어나 응암초·응암중·가톨릭대 은평성모병원 등의 시설이 도보권 내에 위치합니다.
이 지역은 대지지분 9평 기준 매매가가 6억~6.8억 원, 입주권 프리미엄은 최대 2억 원선이며, 인근 신축 아파트인 ‘은평뉴타운 5단지’와의 비교 시 입지 대비 가격 메리트가 여전히 존재합니다. 향후 분양가는 평당 3,200만~3,500만 원으로 전망되며, 불광동 재개발 라인업과 연계된 시너지 효과도 기대할 수 있습니다.
사업 속도는 아직 초기 단계이지만, 주민 동의율과 서울시 도시계획과의 협의가 원활히 이뤄지고 있어 2025년까지 사업시행인가 통과 가능성이 높습니다. 특히 ‘응암2~3구역’과 연계한 생활권 통합 재정비 가능성도 있어, 중장기적으로 매우 유망한 사업지로 꼽히고 있습니다.
수색증산뉴타운 – 은평구 정비사업의 상징, 1만 세대 신도시급 완성단계
수색증산뉴타운은 은평구 수색동·증산동 일대에 걸쳐 총 13개 구역으로 구성된 대규모 도시정비사업지입니다. 이미 상당수 구역이 착공 또는 입주를 완료했으며, 수색6구역(디에이치자이), 증산2구역(롯데캐슬), 수색13구역(힐스테이트) 등은 은평구를 대표하는 고급 신축 브랜드 아파트로 탈바꿈했습니다.
이 지역의 핵심 경쟁력은 단연 DMC 인접성과 GTX-A·경의중앙선·6호선 교통망입니다. 실제로 수색역과 DMC역은 GTX-A 노선과 서울 서북권 교통의 중심으로 떠오르고 있으며, 여의도·용산·서울역까지 10~15분 내 접근이 가능한 뛰어난 입지적 장점이 존재합니다.
수색6구역(디에이치자이)는 2023년 입주를 완료했으며, 전용 84㎡ 기준 시세는 약 14억~15억 원, 분양가는 2020년 당시 8억 초중반대로, 현재까지 약 6억 원 이상 시세차익이 발생했습니다. 기존 노후 다세대 주택이 많아 추가 정비구역 확대 가능성도 높고, 상업·업무시설 확장도 함께 진행 중이어서 생활권 자체의 도시기능도 강화되고 있습니다.
수색증산뉴타운은 은평구 재개발의 상징으로, 전체 조성 완료 시 약 1만 세대의 신도시급 주거단지로 완성될 예정입니다. 서울 서북권 핵심 주거벨트로 기능하면서 인근 마포·상암·연신내를 연결하는 생활 인프라 허브로 성장할 가능성이 매우 높습니다.
은평구, 서울 서북권 정비사업의 다음 주자
서울 은평구는 이제 더 이상 외곽지가 아닙니다. 수색증산뉴타운을 중심으로, 녹번·응암·불광동 일대까지 정비구역이 속속 부활하거나 새로 지정되며, 서울 서북권에서 가장 활발하게 재편되는 지역 중 하나로 부상하고 있습니다. 특히 DMC 생활권, 은평뉴타운 연계성, 다중 교통망, 그리고 여전히 남아 있는 가격 메리트까지, 중장기적 관점에서 가치 상승 여력이 충분한 지역입니다.
과거 ‘낙후 이미지’에서 벗어나 브랜드 아파트가 속속 들어서는 고급 주거지로 변화 중이며, 이러한 변화는 일시적 트렌드가 아닌 구조적인 패러다임 전환입니다. 아직 본격적인 상승 사이클이 시작되지 않은 지역도 많아, 가성비 좋은 입지 선점을 노리는 실수요자·투자자에게는 지금이 기회입니다.
특히 은평구는 서울 재개발 수요와 공급이 균형을 이루는 희소 지역이라는 점에서 더욱 매력적입니다. 마포·서대문구 대비 여전히 진입 문턱이 낮고, 향후 GTX-A 개통, 불광천·은평천 수변개발, 응암뉴타운화 등의 대형 호재가 가시화될 경우 지역 가치의 재평가가 본격화될 것으로 전망됩니다.
서울에서 자금 부담을 줄이면서도 미래가치 높은 입지를 찾는다면, 은평구 재개발·재건축지는 반드시 살펴봐야 할 지역입니다. 변화는 이미 시작되었고, 그 속도가 점점 빨라지고 있습니다. 이제는 예측이 아닌 대응의 시점입니다. 은평구의 미래는 서울 서북권의 핵심이 될 것입니다.