서울 영등포구는 오랜 시간 동안 서울의 서남부 중심지로 기능해온 상업·업무 중심 지역입니다. 여의도 금융권, 신길·영등포시장 상권, 구로·가산 디지털단지 배후 등 다중 기능이 혼합된 복합도시이며, 동시에 노후 저층 주택이 밀집된 지역이 많아 도시정비 수요가 매우 높은 지역으로 손꼽히고 있습니다.
최근 영등포는 민간 재개발과 공공재개발이 병행되며 서울시 정비사업에서 속도감과 규모 모두를 갖춘 모범 사례로 주목받고 있습니다. 특히 여의도를 중심으로 강남, 마포, 용산과 연결되는 교통축과의 접점에 있다는 점에서 중장기적으로 서울의 핵심 주거·업무 벨트를 이어주는 전략 지역으로 평가받고 있습니다.
본 글에서는 영등포 내 핵심 정비구역인 신길11구역, 양평13구역, 영등포1-3구역을 중심으로, 사업 진행 상황, 교통 및 입지 분석, 실거래가 흐름, 그리고 향후 분양가 및 투자 포인트를 심층적으로 분석합니다. 지금이 바로 영등포 정비사업에 주목해야 할 타이밍입니다.
신길11구역 – 신풍·대림 사이, 신길뉴타운의 마지막 퍼즐
신길11구역은 영등포구 신길동 224번지 일대로, 신풍역과 대림역 사이에 위치한 핵심 재개발 구역입니다. 신길뉴타운 1~10구역이 이미 대부분 분양 및 입주를 완료한 상황에서, 신길11구역은 사실상 마지막 남은 신길뉴타운 개발지로서 의미가 큽니다.
총 사업면적은 약 6만㎡이며, 향후 2,200세대 이상의 대단지 아파트로 조성될 예정입니다. 현재 조합설립인가가 완료됐으며, 2025년 하반기 중 사업시행인가와 시공사 선정이 유력합니다. 구역 내 기존 주택 대부분이 30년 이상 된 노후 주택으로, 기반시설 부족과 낙후된 주거환경으로 재개발 필요성이 매우 높았던 지역입니다.
신길11구역은 교통환경이 매우 우수합니다. 7호선 신풍역 도보 5분, 2·7호선 환승역인 대림역 도보 10분 내외라는 강력한 역세권 입지를 지니고 있으며, 신안산선이 개통되면 여의도와 강남 접근성도 대폭 개선될 예정입니다.
시세는 현재 대지지분 10평 기준 매매가 8.5억~9.5억 원, 입주권 프리미엄은 약 2억 원 이상 형성되어 있습니다. 향후 분양가는 3.3㎡당 3,800만~4,200만 원 수준으로 예상되며, 신길센트럴자이, 래미안에스티움 등 신축 단지와 유사한 시세로 형성될 전망입니다.
해당 구역은 단지 주변에 초·중·고교, 대형 병원, 전통시장 등 다양한 생활 인프라가 확보되어 있고, 특히 신길 뉴타운 내 브랜드 아파트 중심지로 성장 가능성이 높아 실거주 및 투자 수요가 동시에 집중되고 있는 곳입니다.
양평13구역 – 한강변 개발지, 합정·당산 생활권을 잇는 신흥 주거지
양평13구역은 영등포구 양평동5가 63번지 일대로, 서울 서북부와 서남부를 잇는 교통·생활 허브에 위치한 재건축 구역입니다. 1·2호선 환승역인 영등포역, 9호선 선유도역, 2호선 당산역이 모두 가까워 트리플 역세권으로 평가되며, 동시에 한강 조망이 가능한 한강변 입지라는 점에서 최근 가장 주목받는 재건축지 중 하나입니다.
이 구역은 1984년 준공된 양평코오롱아파트를 중심으로, 총 1,200세대 규모의 재건축 사업이 진행되고 있으며, 2023년 말 기준 조합설립인가를 획득하고 안전진단을 통과해 사업이 본격화됐습니다.
양평13구역의 가장 큰 강점은 합정·당산·선유도 등 서울 핵심 주거지들과의 연결성입니다. 특히 마포구와 맞닿은 입지 특성상 마포구의 생활 인프라와 학군을 함께 누릴 수 있으며, 가깝게는 영등포시장, 여의도 업무지구와의 거리도 2~3km 내외로 서울 도심과 준도심 생활권을 동시에 공유할 수 있는 입지입니다.
현재 대지지분 10평 기준 매매가는 약 9억~10억 원, 입주권 프리미엄은 2억 원 중반에서 최대 3억 원에 달하고 있으며, 향후 분양가는 평당 4,000만 원 이상으로 예상됩니다.
양평13구역은 향후 여의도 개발 및 당산·합정 일대 한강변 고밀도 주거지 조성과 연계돼, 서남권 최고의 한강변 프리미엄 재건축 입지로 도약할 가능성이 높습니다.
영등포1-3구역 – 영등포시장·문래동 경계, 도심형 재개발의 중심지
영등포1-3구역은 영등포구 영등포동1가 45번지 일대로, 영등포시장역과 문래동 사이에 위치한 정비구역입니다. 해당 지역은 소규모 상가와 다세대 주택이 혼재된 저층 노후 주거지로, 정비계획 수립 당시에도 주거환경 개선 필요성이 매우 높은 구역으로 평가받았습니다.
2022년 정비구역 지정 후 빠르게 추진위 설립 → 조합설립인가 → 사업시행인가 절차를 거쳤으며, 현재는 2025년 분양을 목표로 시공사 선정을 앞두고 있는 상황입니다. 총 세대수는 약 1,800세대 이상으로 예상되며, 일부 상가부지에는 오피스텔, 문화시설, 소형 상업시설이 복합 개발될 예정입니다.
영등포1-3구역은 도심형 정비사업의 모범사례로 평가받는 이유가 있습니다. 인근 영등포시장·롯데백화점·신세계백화점·문래창작촌 등 다양한 인프라가 도보권 내에 있으며, 도보 5분 거리의 1호선 영등포역은 물론, 2호선 문래역, 5호선 영등포시장역과도 근접해 도보 생활권 내 3개 지하철 노선 이용이 가능합니다.
현재 실거래가는 대지지분 10평 기준 7.5억~8.5억 원, 입주권 프리미엄은 약 1.8억~2.3억 원, 일반 분양가는 평당 3,700만~4,000만 원으로 전망됩니다.
향후 문래창작촌, 타임스퀘어 리뉴얼 등과 맞물려 지역 내 상권과 문화시설이 확장되면, 생활문화 중심 복합주거지로 완성도 높은 주거환경을 갖춘 지역으로 성장할 가능성이 큽니다.
영등포구, 서울 도심과 강남을 잇는 전략적 주거 허브로 도약
영등포구는 서울 서남권이라는 지리적 위치, 여의도·문래·신길을 잇는 도심 축, 그리고 다양한 정비구역을 품은 덕분에 서울 도시계획에서 가장 주목받는 재정비 대상지 중 하나로 꼽히고 있습니다. 특히 1·2·5·7·9호선은 물론 신안산선, GTX-B 등의 다중 교통망과 인접한 정비구역이 많다는 점에서, 향후 자산가치 상승 가능성이 매우 높습니다.
신길11구역은 신길뉴타운의 마지막 조각이자, 신안산선 수혜지이며, 양평13구역은 마포권과 한강을 동시에 누릴 수 있는 희소성 높은 한강변 입지, 영등포1-3구역은 전통시장과 도심 상권을 잇는 복합형 정비의 선두주자로 자리매김하고 있습니다.
무엇보다도 영등포구는 재건축·재개발 진행 속도가 빠르고, 입지마다 특색 있는 도시계획이 반영돼 있어, 단순한 주거 공급이 아니라 도시의 품격 자체를 끌어올리는 방향으로 발전하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.
서울에서 실거주와 투자가 함께 가능한 지역을 찾고 있다면, 이제는 영등포구를 눈여겨봐야 할 때입니다. 교통, 상권, 업무, 문화, 주거까지 모든 조건을 갖춘 입지는 흔치 않으며, 지금의 영등포는 그 중심에 있습니다.
도심에 가까우면서도 진입 가능한, 그리고 미래 가치가 더해지는 재개발 — 그 이름은 바로 영등포입니다.