구로구는 과거 서울을 대표하는 공업지대였으며, 1980년대까지는 노동집약형 산업과 공장이 집중된 산업도시의 이미지가 강했습니다. 그러나 산업구조가 정보화·첨단화로 바뀌면서 구로는 ‘서울디지털단지’를 중심으로 IT·콘텐츠 중심지로 재편되었고, 동시에 노후 주거지들이 밀집한 지역을 중심으로 대규모 재건축·재개발 정비사업이 본격화되기 시작했습니다.
특히 구로동, 고척동, 가리봉동 일대는 과거 저층 다세대 주택 밀집지역으로, 기반시설 부족과 주거 노후도가 심각한 상태였으나, 최근 서울시 도시정비계획을 통해 연달아 구역 지정 및 조합 설립이 이루어지고 있으며, 일부 구역은 이미 착공 단계에 진입했습니다.
구로구의 정비사업은 마포, 용산, 성동 등 서울 중심부에 비해 진입장벽이 낮고 사업성이 우수하며, 7호선, 1호선, GTX-B, 신안산선 등 다중 교통망 개발이 병행되면서 중장기적으로 서울 서남권 신주거 벨트 형성 가능성이 매우 높습니다.
이 글에서는 구로구 내 주요 정비사업지인 구로1-4구역, 고척2구역, 가리봉1구역의 사업 현황, 향후 분양 가능성, 입지 분석, 실거래가 및 시세 흐름까지 심층적으로 살펴봅니다.
구로1-4구역 – 구로역·신도림역 더블역세권의 핵심 구역
구로1-4구역은 구로구 구로동 435번지 일대에 위치한 재개발 구역으로, 서울지하철 1호선 구로역과 2호선 신도림역 사이에 있는 대표적인 교통중심지입니다. 본 구역은 2022년 재정비촉진계획 변경을 통해 정비구역으로 재지정되었으며, 현재 조합설립이 완료된 상태로, 2025년 사업시행인가와 시공사 선정이 예정되어 있습니다.
이 구역은 주변에 구로디지털단지, 현대백화점 디큐브시티, 신도림 테크노마트 등 서울 서남권 핵심 인프라가 밀집해 있으며, 향후 GTX-B 환승역으로 계획된 신도림역과 가까운 입지로 인해 장기적인 가치가 매우 높게 평가됩니다.
총 약 2,000세대 규모의 대단지 조성이 예정되어 있으며, 저층 노후 주택을 전면 철거하고 공동주택, 오피스, 상업시설 등이 함께 들어서는 복합 개발 형태로 추진 중입니다. 구로구청은 해당 구역을 중심 상업·업무지구로 연계 개발해, 기존의 산업·상업 중심 도시 이미지를 탈피하는 것을 목표로 삼고 있습니다.
현재 대지지분 10평 기준 매매가는 약 8억~9억 원, 입주권 프리미엄은 약 2억 원 내외입니다. 분양가는 3.3㎡당 3,500만~3,800만 원 수준으로 예상되며, 준공 시 신도림·영등포권 고급 아파트들과 유사한 수준의 시세 형성이 가능할 전망입니다.
고척2구역 – 고척스카이돔 인접, 교육·문화 복합거점으로의 도약
고척2구역은 구로구 고척동 176번지 일대로, 고척스카이돔 및 고척초·고척중과 인접한 지역입니다. 이 구역은 2021년 서울시 정비구역으로 재지정되었으며, 2023년 조합설립 인가를 받으면서 사업이 빠르게 추진되고 있습니다. 향후 약 1,500세대 규모의 아파트 단지로 조성될 예정이며, 시공사 선정은 2025년 하반기로 예정되어 있습니다.
고척2구역은 단지 인근에 고척스카이돔, 경인로 대로변, 경인고속도로 접근성 등이 뛰어나 교통과 생활 편의성이 우수한 지역입니다. 특히 구로구청이 고척동 일대를 ‘문화·생활복합 특화구역’으로 육성하기 위한 전략을 발표하면서, 고척2구역은 중심 역할을 수행할 가능성이 높아졌습니다.
이 구역의 교육 인프라도 강점입니다. 초·중·고가 모두 밀집한 학세권 지역이며, 도보 생활권 내 고척도서관과 주민편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 때문에 실수요 중심의 수요자들에게 매우 매력적인 재개발지로 평가되고 있습니다.
현재 대지지분 9~10평 기준 매매가는 7억~8억 원 선, 입주권 프리미엄은 1.5억 원 이상입니다. 일반 분양가는 평당 3,200만~3,500만 원 수준으로 전망되며, 입주 후에는 고척아이파크, 고척파크푸르지오와 비슷한 시세로 형성될 가능성이 높습니다.
가리봉1구역 – 구로디지털단지 배후, 서울형 뉴타운 가능성
가리봉1구역은 구로구 가리봉동 161번지 일대로, 구로디지털단지와 도보 거리로 인접한 배후 주거지 역할을 해왔습니다. 이 지역은 과거 공단 근로자 주거지였던 노후 저층 주택 밀집지역으로, 환경적 열악함이 심각한 수준이었으나 최근 서울시 도시재생과 정비계획에 따라 전면 재개발 대상지로 전환된 상황입니다.
2023년 주민제안형 정비계획이 접수되었고, 2024년 상반기 서울시 정비구역 지정 검토에 착수하면서, 신규 정비구역 지정 가능성이 매우 높아진 상태입니다. 가리봉1구역은 신안산선, 7호선 남구로역과도 인접하며, 향후 서부권 교통망과 연계된 복합 개발로 신도림가산시흥권역의 교통허브 기능을 일부 담당할 수 있다는 분석도 제기되고 있습니다.
총 예상 조성 세대수는 약 1,200세대 내외로, 현재의 저층 주택 구조를 고려할 때 재개발 이후 용적률 상향 및 상업·업무시설 복합개발 가능성도 논의되고 있습니다. 또한 이 지역은 서울시가 추진 중인 '산업유산 보존형 도시정비' 시범사업 대상지로도 검토되고 있어, 단순한 철거형 재개발이 아닌, 문화와 산업을 연결하는 새로운 개발모델로 주목받고 있습니다.
현재 실거래가는 대지지분 10평 기준 6억~6.5억 원 선이며, 일반 분양가는 평당 3,100만~3,300만 원으로 예상됩니다. 구로디지털단지 인근이라는 입지 특성상 청년·신혼부부 수요 유입이 강할 것으로 기대되며, 준공 이후 구로디지털단지의 배후 주거지로 완전히 자리매김할 가능성이 큽니다.
구로구, 서울 서남권 정비사업의 전략 거점으로 진화 중
서울 구로구는 산업도시라는 오래된 이미지를 벗고, 주거와 첨단산업, 교통과 문화가 어우러지는 복합도시로 진화하고 있습니다. 구로1-4구역, 고척2구역, 가리봉1구역은 각각의 입지 특성과 개발 호재를 통해 서울 서남권을 재편할 핵심 정비축으로 주목받고 있으며, 아직 평균 분양가가 강서·영등포권보다 20~30% 저렴해 상대적 투자 메리트도 높은 지역입니다.
GTX-B, 신안산선, 신림선 연장 등 다중 교통망이 구축되면서 구로는 교통의 요지로 성장 중이며, 여기에 스마트산업단지, 공공복합개발, 도시재생 시범사업 등이 동시에 이루어지고 있어 기존의 노후 이미지가 급속도로 개선되는 단계에 있습니다.
특히 재개발 예정지들은 대부분 저층 밀집지역이기 때문에 사업성 대비 속도도 빠른 편이며, 주민 호응도도 높아 향후 사업 가속화 가능성이 매우 큽니다. 마포·용산처럼 이미 높은 진입장벽이 생긴 지역과 비교할 때, 구로는 아직 기회가 열려 있는 곳입니다.
지금 구로는 서울의 산업도시에서 미래형 복합도시로의 전환점에 서 있습니다. 단순한 주택 개발이 아니라, 삶의 질과 도시 기능을 함께 끌어올리는 정비사업이 추진되고 있으며, 이 변화의 흐름에 지금 합류한다면 가장 큰 수혜를 누릴 수 있습니다.