서울 강서구는 과거 김포공항과 마곡산업단지로 대표되는 ‘공항 배후 도시’ 이미지가 강했지만, 최근 10년 사이 도시의 위상이 완전히 달라지고 있습니다. 마곡지구의 고도성장, 서울 서남권 교통 인프라 확충, 그리고 다수의 노후 주거지 밀집으로 인해 현재 서울 재정비사업의 핵심지 중 하나로 부상하고 있습니다.
특히 화곡동, 방화동, 등촌동 일대는 1970~80년대 대규모 주택 공급지였던 만큼, 재건축·재개발 수요가 폭발적으로 누적된 지역입니다. 동시에 마곡과 김포공항이라는 상업·업무 중심축이 존재하고 있어, 주거지 재편에 따라 업무+주거 복합형 미래도시로 전환될 수 있는 잠재력이 매우 높습니다.
강서구는 현재 서울시 정비계획 내 지정구역 수가 20여 곳에 달하며, 그중 상당수가 정비구역 재지정·조합설립·사업시행인가 단계까지 진입해 있는 상황입니다. 본 글에서는 강서구의 주요 정비사업지 3곳 — 화곡1주구, 방화6구역, 등촌1-1구역을 중심으로, 현황, 시세, 향후 가치 상승 요인을 심층적으로 분석합니다. 부동산 투자자나 실수요자라면 반드시 주목해야 할 지역입니다.
화곡1주구 – 강서구 재개발의 상징, 마곡생활권의 신흥거점
화곡1주구는 강서구 화곡동 98번지 일대 약 16만㎡ 부지로, 1970년대 건설된 저층 노후 주택들이 밀집된 지역입니다. 2021년 정비구역 재지정 이후, 2022년 6월 조합설립인가를 받아 본격적인 재개발 사업이 진행 중이며, 향후 총 3,400여 세대의 대규모 아파트 단지로 탈바꿈할 예정입니다.
화곡1주구는 지하철 5호선 화곡역 도보권, 마곡지구와 직선거리 2km 이내라는 입지적 강점을 지니고 있습니다. 특히 화곡역~마곡나루역 구간은 기업 출퇴근 수요, 상권 활성화, 학군 수요까지 모두 아우르는 강서구 최대의 생활권 축으로 평가됩니다.
조합은 현재 정비계획 수립 후 사업시행인가를 준비 중이며, 2025~2026년 분양을 목표로 속도를 높이고 있습니다. 시공사 선정도 머지않아 이뤄질 예정이며, DL이앤씨, 포스코건설, 현대건설 등 다수 대형 건설사가 관심을 보이고 있습니다.
현재 대지지분 10평 기준 매매가는 8.5억~9억 원 선이며, 입주권 프리미엄은 2억 원 이상 형성 중입니다. 예상 분양가는 3.3㎡당 3,300만~3,600만 원, 향후 준공 시점에는 마곡나루·방화동 신축과 비견되는 평당 4,000만 원 수준까지 시세 형성이 가능하다는 분석도 존재합니다.
특히 이 지역은 화곡역세권 복합개발(지구단위계획)과 연계되어 커뮤니티 시설·공원·상업공간이 함께 조성될 예정이어서, 단순한 재개발을 넘어 도시 중심지로의 전환이 기대됩니다.
방화6구역 – 김포공항과 GTX 노선 기대가치의 결합
방화6구역은 강서구 방화동 653번지 일대로, 김포공항역 인근의 가장 핵심적인 정비구역 중 하나입니다. 1호선, 5호선, 9호선이 모두 지나는 트리플 역세권 입지에 더해, 향후 GTX-D 노선 연장 가능성까지 거론되며 주목도가 크게 높아지고 있습니다.
이 구역은 2010년 이후 정비사업이 장기간 답보 상태였으나, 2023년 주민 주도로 재추진되어 서울시로부터 정비계획 재승인을 받는 데 성공, 현재는 추진위원회 구성을 마치고 조합설립 동의 절차를 진행 중입니다. 총 1,800세대 규모로 재편될 예정이며, 강서구 내 재개발 중 교통·생활·상권 입지 삼박자를 모두 갖춘 보기 드문 지역입니다.
방화6구역의 가장 큰 매력은 교통·생활 인프라 완성도입니다. 김포공항이 위치해 있는 만큼 공항업무단지, 롯데몰 김포공항점, 김포공항역 환승센터 등 상업 및 행정기능이 이미 포화상태로 완성된 입지라는 점이 강점입니다. 또한 서울 외곽순환도로 진입도 용이해 차량 중심 수요도 흡수할 수 있습니다.
매매가는 대지지분 9~10평 기준 **6.5억~7.5억 원** 선에서 형성 중이며, 입주권 추정 프리미엄은 1.5억~2억 원**, 일반분양가는 3.3㎡당 **3,200만~3,500만 원 수준으로 전망됩니다. 향후 GTX-D 노선이 공식 확정되거나, 김포공항 복합환승센터 계획이 현실화될 경우 입지 희소성이 급부상할 가능성이 큽니다.
등촌1-1구역 – 목동·마곡 생활권을 공유하는 서부 주거벨트 중심지
등촌1-1구역은 강서구 등촌동 635번지 일대 약 9만㎡ 부지로, 1970년대 후반~1980년대 초반 개발된 다세대 주택이 밀집된 지역입니다. 해당 구역은 2022년 서울시로부터 정비구역 지정을 받았으며, 2024년 상반기 기준 조합설립 동의율이 70%를 넘어서며 본격화 단계에 진입했습니다.
등촌1-1구역은 9호선 등촌역과 가까운 역세권 입지이자, 목동 학원가와 상권을 도보 생활권에 포함할 수 있는 지역입니다. 동시에 마곡지구와 인접하여 서부 복합생활권의 중심축으로 부상하고 있습니다. 실제로 도보 10분 이내에 초·중·고교가 밀집해 있고, 대형마트, 문화시설, 병원 등 모든 생활 인프라가 완비돼 있어 실수요자 선호도가 매우 높은 입지입니다.
현재는 대지지분 10평 기준 매매가 7.5억~8.5억 원, 입주권 프리미엄은 최소 1.8억 원 이상, 일반 분양가는 평당 3,500만~3,700만 원 수준으로 예상되고 있습니다. 향후 입주 시점에는 목동 트라팰리스, 마곡 엠밸리 등과 비교 가능한 시세 수준으로 올라설 가능성도 점쳐지고 있습니다.
이 지역은 사업속도가 빠르지는 않지만, 주민 결속력이 높고, 인근 구역과의 통합 재정비 가능성까지 거론되고 있어 중장기적 가치 상승 여력이 풍부합니다. 특히 최근 서부권에서 재건축보다 재개발이 속도감 있게 추진되는 점을 고려하면, 이 구역의 선점 효과는 클 수 있습니다.
강서구, 서울 서남권 신도시급 재편의 중심축
서울 강서구는 이제 더 이상 서울 외곽이나 중간 입지로 평가될 수 없습니다. 마곡지구를 중심으로 이미 업무지구와 상업지구는 ‘서부의 강남’으로 진화하고 있으며, 이에 걸맞은 주거지 업그레이드가 정비사업을 통해 본격적으로 시작되고 있습니다. 화곡1주구, 방화6구역, 등촌1-1구역은 각각 입지적 강점과 도시계획 연계성을 지니며, 서울 서남권의 새로운 고급 주거 벨트를 형성할 핵심지로 떠오르고 있습니다.
GTX-D 노선, 마곡2단계 개발, 김포공항 복합환승센터, 화곡역 도시환경정비사업 등은 이들 지역의 가치를 몇 단계 끌어올릴 변수이며, 여전히 강남·마포권 대비 30% 이상 저렴한 가격 수준은 실거주자와 투자자 모두에게 매력적인 진입 기회를 제공합니다.
강서구는 이제 단순한 재개발 구역이 아니라, 서울 서남권의 도시 재구조화 중심축입니다. 이 흐름은 향후 10년간 강서구의 미래를 바꿔 놓을 것이며, 지금은 그 초기 단계에 불과합니다.
부동산에서 가장 중요한 것은 ‘타이밍’입니다. 변화가 본격화되기 전 선점하는 자만이 그 과실을 온전히 누릴 수 있습니다. 강서구 재개발, 지금이 바로 가장 효율적인 시점입니다.